21.03.2008

Скремета О.В.-
Председатель Южноуральской регистрационной палаты, главный
государственный регистратор Челябинской области
(выступление на совещании 04.03.03)

Задачи по организации государственной регистрации на земельные участки в Челябинской области

Реализация государственной политики в сфере рынка недвижимости позволила за последние годы сформировать в области новые общественные отношения, в основе которых лежат частная и корпоративная собственность на здания, сооружения, предприятия, объекты инженерной инфраструктуры и, наконец, на землю.
Челябинская область принадлежит к числу пяти крупнейших регионов страны, таких как Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Самарская и Свердловская область, где происходит интенсивный оборот недвижимости и совершается наибольшее количество сделок с такими объектами. Индикатором таких процессов является государственная регистрация прав на недвижимое имущество. В качестве иллюстрации можно привести такие цифры. С момента создания регистрационных органов в нашей области произведено свыше 1 млн. 500 тыс. регистраций прав и обременений. С 1998 г. по 2002 г. количество регистрационных действий возросло более чем в 60 раз. Сегодня в 40 филиалах Палаты ежедневно производится около 2 тысяч регистрационных действий. Только в прошлом году было зарегистрировано 450 тыс. сделок. Каждый третий житель области стал собственником.
Обладая высоким уровнем урбанизации, область приобретает все более высокий уровень инвестиционной привлекательности. Возрастает количество инвесторов, юридических и физических лиц не только в нашей области, не только в Российской Федерации, но и внешних инвесторов, выражающих способность разрабатывать и реализовывать совместные проекты совместные проекты в различных сферах производства. Этому способствует политика губернатора и правительства области на открытость и прозрачность рынка недвижимости, создание условий для получения достоверной информации о собственности.
Только в прошлом году нами было выдано более 30 тыс. справок и выписок из Единого государственной реестра прав для граждан и юридических лиц, желающих вложить средства в недвижимость.
Государственная регистрация прав становится все более важным фактором формирования единого правового поля и стабилизирующей составляющей социальной жизни. Более 80% участников рынка недвижимости – это граждане, физические лица. Наличие государственной гарантии их имущественных прав, обеспечение законности сделок, исключение административного произвола и резкое сокращение фактов мошенничества в этой сфере является одним из важнейших условий социально-экономического развития области. Одним из основных критериев оценки правового уровня деятельности регистрационных органов является наличие судебных споров. Надо сказать, что только в прошлом году арбитражным судом было рассмотрено около 400 таких споров. Если в целом по Российской Федерации 13% из общего количества рассматриваемых споров отменено судом в качестве регистрации, то у нас этот показатель составляет 0,1 %. Это свидетельствует о достаточно высокой квалификации и требовательности к работе специалистов и тех, кто причастен к работе по принятию решений о правах на собственность. Этому также способствует тесное сотрудничество с правоохранительными и правоприменительными органами. Мы одни из первых в Российской Федерации приняли решение о выпуске совместных обзоров с областным судом для того, чтобы применять единые подходы к решению правовых вопросов, связанных с недвижимостью, на территории области.
Интеграция нашей деятельности с деятельностью других организаций основывается на 15 соглашениях, которые мы имеем с налоговой полицией, УВД области, земельным комитетом, кадастровой палатой, органами БТИ, нотариатом, управлением юстиции, судебными приставами и целым рядом других организаций, с которыми мы работаем в достаточно тесном сотрудничестве.
Следует отметить, что государственная регистрация – это не только функция органа власти по созданию правового поля. Не менее важное значение имеет экономическая составляющая в работе регистрационной палаты. Сведения по всем проведенным регистрационным действиям (а мы работаем в режиме реального времени и то, что зарегистрировано в любом городе или районе области в течение дня по Интернету поступает на центральный сервер Палаты), которые аккумулируются на нашем сервере, незамедлительно поступают в налоговые органы, тем самым формируя налогооблагаемую базу. Мы одни из первых совместно с руководителем налоговой инспекции еще в 1999 году составили соглашение о передаче информации по вопросам, связанным с правами на недвижимое имущество. Сегодня уже можно сказать и об определенных результатах, потому что налог на недвижимое имущество возрос в 2 раза, налог на землю – в 3 раза. Это свидетельствует об интенсивности и продуктивности нашей совместной работы с налоговыми органами.
Учитывая, что в формировании доходной части бюджетов всех уровней все большая роль отводится имущественным налогам, эта сторона деятельности приобретает все более важное значение. Не случайно депутаты города Магнитогорска решили не предоставлять льготы по налогу на имущество тем коммерческим организациям, которые вышли с этим предложением, поскольку налог на имущество является одной из составляющих доходных частей бюджета города.
Важным импульсом в развитии экономики области стало принятие федерального законодательства о земле. Количество сделок с землей ежегодно возрастает и достигло в нашей области в конце прошлого года 13% от общего объема регистраций. Земля была и остается традиционной основой имущественных прав. Это подтверждается и мировой практикой. Но либерализация рынка земли не должна спровоцировать те ошибки, которые были допущены в начале 90 годов в сфере приватизации имущества.
Земля не только источник сельскохозяйственного воспроизводства, но и инструмент правовых отношений в ипотеке, сервитутах, арендных отношениях. В Челябинской области губернатором принят ряд документов, регулирующих правоотношения в сфере земельных отношений на всей территории области. Хочу подчеркнуть, что здесь не должно быть поспешности, но и не допустимо затягивание сроков реализации земельной реформы. Если в целом по Российской Федерации объем зарегистрированных прав на землю составляет 17% от общего объема зарегистрированных прав юридических и физических лиц, то в нашей области этот показатель не превышает 13%.
Ясно, что организационно-правовой и экономический ресурс в этом секторе недвижимости не полностью освоен в сравнении с его реальными возможностями. Так, коммерческие предприятия Челябинска и Магнитогорска, приобретая земельные паи бывших колхозов Варненском, Кизильском, Нагайбакском районах области, не торопятся оформлять арендные договорные отношения, предприятия «не светятся» в регистрационной палате и в налоговых органах. Анализ показывает, что уровень юридически оформленных прав на земельные участки в этих районах самый низкий. Думается, что здесь муниципальным образованиям и комитетам по управлению имуществом есть над чем поработать.
Особую озабоченность вызывает учет и определение границ землеотводов в ряде крупных городов, в т.ч. в городах Челябинске и Магнитогорске, в зонах отдыха, примыкающих к крупным озерам Чебаркульского и Каслинского районов, Кыштыма, Миасс, Карабаша. Требует серьезного внимания и надлежащее оформления полос отчуждения Южноуральской железной дороги, линейных сооружений Челябэнерго, Уралтрансгаза. До настоящего времени полностью отсутствуют оформленные землеотводы по линии электросвязи бывшего коммерческого общества «Челябинсксвязьинформ», ставшего сегодня филиалом вновь созданного ОАО «Уралсвязьинформ», расположенного в г. Перми. Создается впечатление, что в ряде случаев коммерческие организации преднамеренно выдерживают паузу по оформлению документов. Понятно, с какой целью.
Требуют совершенствования и арендные отношения. Сохраняется высокий уровень самовольного использования земель. Почти каждый второй пользователь земельным участком не обладает оформленными документами, подтверждающими право на этот участок.
В ряде случаев допускаются моменты, когда администрации городов изымают земельные участки, находящиеся уже в аренде у юридических лиц, даже не ставя их об этом в известность. В большинстве случаев фактические площади и границы земельных участков не соответствуют проектным, особенно в сельской местности. Достоверная оценочная стоимость земельных участков является для муниципальных органов необходимым условием управления земельными ресурсами, определения перспектив развития населенных пунктов, проведения рациональной земельной и налоговой политики. Аналогичная проблема сегодня возникает и у акционерных обществ и у некоторых частных субъектов земельного права при совершении разного рода сделок с землей.
Требует дальнейшего совершенствования и система учета земельных участков. Процедура учета земли пока что является достаточно затратной. Так по данным Министерства юстиции стоимость оформления документов на землю для граждан составляет в среднем пять и более тысяч рублей, причем сама государственная регистрация не превышает 3 min размеров оплаты труда, остальная сумма поглощается различными навязываемыми услугами коммерческих организаций ранее созданных при земельных комитетах, где работы выполняются на договорных основах. На наш взгляд, одним из условий ускорения решения проблемы, упорядочения учета земель является повышение роли государства в вопросах ценообразования на услуги, оказываемые в сфере учета и инвентаризации земель.
С удовлетворением можно сказать, что нам удалось найти понимание с Земельной кадастровой палатой области. Мы подписали соглашение, причем уже второе, в котором определили ряд вопросов, касающихся ускорения подготовки документов для государственной регистрации и уменьшения финансовых затрат на их оформление.
Дальнейшим шагом должен явиться принцип регистрации в «одно окно». Думаю, это не является чем-то новым, мы говорим об этом уже более года. К сожалению, целый ряд и субъективных, и объективных факторов не дают пока что возможности земельным комитетам, кадастровым палатам, органам БТИ, минуя свои ведомственные интересы, решить эту проблему. Мои недавние встречи с первым заместителем Министра юстиции и с первым заместителем руководителя Росземкадастра внушают уверенность в том, что эта проблема будет в ближайшее время решена, в том числе и в нашей области. Я полагаю, что мы сумеем преодолеть барьеры, которые становятся на пути тех, кто хотел бы сегодня оформить земельный участок, причем достаточно оперативно и быстро. Когда в некоторых муниципальных образованиях сам процесс подготовки документов затягивается на 6 и более месяцев – это явление не совсем нормальное. Это требует преодоления ранее сложившихся стереотипов и ведомственной разобщенности. Но тесное сотрудничество с Росземкадастром, с кадастровой палатой нашей области, с комитетом по управлению имуществом дает основание для оптимистической оценки имеющихся тенденций.
Несколько слов об информационной составляющей. Для организации ведения Единого государственного реестра прав, единого реестра земельных участков, естественно, необходимы соответствующие техника и оборудование. Сегодня в регистрационной палате процесс прохождения документов от приема до выдачи полностью автоматизирован. Это позволяет сократить сроки рассмотрения, правовой экспертизы и выдачи уже готовых документов до 7 дней, вместо месяца, как это определено Федеральным законом. Это не означает, что, ускоряя, мы решаем какие-то вопросы мимоходом. Хочу напомнить, что до 10% пакетов документов, представляемых нам на государственную регистрацию, носят противоправный характер. Это вынуждает очень тщательно проверять все эти документы вплоть до проведения графологической экспертизы и обеспечивать соблюдение законности, прозрачности и защиты интересов и продавца, и покупателя. Здесь идет речь о сделках купли-продажи. .
Вторым шагом, который мы считаем одним из близких и актуальных, - это шаг по созданию системы информационного обмена между регистрационной палатой и учетными организациями. Сегодня такой обмен на электронных носителях мы обеспечили со службой судебных приставов. Переходим на систему электронного обмена информацией с судебными органами. Полностью перешли на передачу сведений о зарегистрированных правах кадастровым палатам, правда, обратного движения в должном темпе и должной динамике мы пока не ощутили. Очевидно, здесь сказывается нехватка компьютеров, недостаточная подготовленность специалистов, наверное, есть и другие моменты.
И, наконец, еще одна составляющая информационного обеспечения – это создание условий для правовых сделок в области и повышения правосознания населения. Ведь не случайно, что многие ошибки и просчеты, которые мы наблюдаем в документах, представляемых на государственную регистрацию, носят не только уголовный характер, хотя и такие случаи имеются, но они возникают и в результате незнания, правовой, мягко скажем, безграмотности тех, кто их составляет. Естественно, что мы, понимаем важность и необходимость повышения уровня правосознания и создания условий, чтобы люди могли знакомиться с законодательными актами. С этой целью выпущен уже пятый том сборников нормативных документов. Создана пока в Челябинске, но, мы полагаем, эта сеть будет расширяться в другие города и районы, бесплатная система консультаций для населения. Мы совместно с ректором ЧелГУ подписали такое соглашение, и эта бесплатная консультационная служба уже начала свою работу. В Интеренте открыт сайт регистрационной палаты, где каждое физическое или юридическое лицо может задать вопрос и получить ответ на те проблемы, которые их интересуют.
В завершение скажу, что земельная реформа не самоцель. Земельные отношения должны выйти на новый качественный уровень для принятия управленческих решений, дать новый импульс решению экономических, социальных и общественно-политических проблем, как в нашей области, так и в России в целом.

Пресс-служба ЮУРП